土地活用の種類

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土地活用は、大きく分けて「節税対策」「安定収益」の2種類があります。
アパート経営をお考えなら是非覚えておいて下さい。節税と安定した収益を広島で実現するなら広島の賃貸情報で物件をチェックしておきましょう。

 

節税対策

会社設立のための土地購入などで土地を所有していると、固定資産税や都市計画税が課せられます。特に広い敷地面積や評価額が高いものほど、その負担額が大きくなります。
この固定資産税や都市計画税は地価に準じて決定されます。しかし、その土地が住宅用地として使用されている場合、土地に対する固定資産税評価額＊が3分の1（戸建住宅の場合）、または6分の1（賃貸マンションの場合）になり、建物に対する固定資産税は2分の1になります。
つまり、土地は所有しているだけで課税の対象となりますが、その土地の活用方法如何で軽減が可能になります。

＊固定資産税評価額：固定資産税、都市計画税、不動産取得税など、土地と建物にかかる税金の基準となる価格のこと

1.安定収益

近年、株式投資が人気を集めています。しかし、株価の変動に左右される株式投資が必ずしも最善の資産運用方法とはいえません。
5年後、10年後、そして次世代に利益を残すことをお考えであれば、「マンション経営（＝賃貸マンション経営）」という方法があることに着目しましょう。賃貸マンションは、毎月一定額の家賃収入をもたらします。また、土地を住宅用地とすることで、固定資産税の軽減が図れます。老後の生活資金の確保として、親から子、子から孫へ受け継ぐ資産としてかなり有益です。また、遊休地をもてあましているのであれば、マンション経営による収益が魅力的でしょう。

 

2.土地活用の種類

「土地を利用して何かしたい・・・」といった場合、大きく分けて、売る、貸す (土地のまま) 、建てる、又は自己利用という4つが考えられます。自分の土地をどのような形で活かすのが一番よいのでしょう？それは土地オーナー様ご自身の事情によって異なります。ここでは土地活用の種類についてご紹介していきます。

 

売る　→　売却

現金も手に入り固定資産税の負担がなくなります。現金を目的に合わせて自在に運用することができますが、もちろん土地はなくなります。

 

自己利用　→　農地、自己用駐車場、農業用倉庫・・・

文字どおり自分が直接利用するため活用する方法です。

 

他人に貸す (土地のまま)　→　駐車場、資材置き場、仮設事務所・・・

借主に権利が発生せず少ない投資でできる方法のひとつ。但し田畑から転用すると固定資産税が2〜3倍以上になること（地域により異なります）、駐車場の稼働率が低いと収益がマイナスになることもありますまた、駐車場の場合、利用者が多数に分散するため料金の督促など管理面が大変です。管理会社に委託すると経費がかかります。

 

他人に貸す (土地のまま)　→　一般定期借地

50年間、土地を居住用として他人に貸し、50年後に更地にして返してもらうという活用です。毎月安定収入が入り、保証金も入ります (50年後に無利息返還) 。投資が不要なのも特徴のひとつです。「収入が少なくても長期に安定してくれたほうが良い」という人には良い方法といえます。ただし、50年間は他に転用できません。

 

他人に貸す (土地のまま)　→事業用定期借地

居住用ではなく店舗や倉庫などの事業用地として他人に貸す方法。10〜20年以内の期間なので比較的短期の活用が可能です。ただし、立地条件がよくないと引き合いがありませんし、また借主が倒産したり撤退すると収入がゼロとなるため長期安定という点では疑問が残ります。テナント選びは慎重に行う必要があるでしょう。

 

他人に貸す (建物を建てて)　→　賃貸住宅、店舗、倉庫・・・

土地活用として一番多く利用されている手法です。特に賃貸住宅の場合、店舗倉庫のように「借主1社が退去したら収入がゼロになる」ということもなく安定収入が確保でき、相続税・固定資産税の軽減には最もメリットの多い方法といえます。「景気に大きく左右されずリスクが少ない」というところが人気の理由と言えるでしょう。

 

土地活用形態による比較表

活用例	収益性	収益の安定性	固定資産税対策	相続税対策
自己利用	×	-	×	×
駐車場など	△	△	×	×
事業用定期借地	◎	△	×	×
賃貸住宅	◎	◎	◎	◎
店舗・倉庫	◎	△	×	○